El Facility Management es la disciplina que estudia la gestión óptima de los edificios. El término Facility management es similar al de ‘gestión de propiedad’ y está intimamente relacionado en sus conceptos y objetivos con el mantenimiento de viviendas. El Facility Management es el presente y futuro del mantenimiento de edificios.
1.- Origen del Facility Management
La profesión conocida actualmente como Facility Management nació en EEUU a mediados del siglo XX. En concepto es el mismo trabajo que el realizado tradicionalmente por los administradores de fincas en el mantenimiento de comunidades de propietarios, es decir ‘la gestión de propiedades’. Pero esta disciplina proviene de las grandes empresas americanas y tiene un enfoque centrado en la optimización de procesos y los ahorros de tiempo, dinero y energía para las empresas. Las más modernas tecnologías y métodos se aplican en el Facility Management y posteriormente van trasladándose al mantenimiento de viviendas y a la administración de fincas. ¡El Facility Management es la Fórmula Uno del mantenimiento de edificios!
2.- Normativa Europea
Según la normativa Europea en Facility Management 15221/1, el Facility Management se define como “la gestión de inmuebles y servicios soporte”. Esta gestión se realiza igualmente para optimizar los costes y el funcionamiento tanto de los inmuebles como de los servicios.
3.- Tipos de servicios en el Facility Management
Los servicios suelen dividirse en hard services y soft services. Los hard services incluyen tareas que suelen implicar obras o maquinaria, como asegurarse de que la calefacción funcione de forma eficaz. En los soft services encontramos actividades periódicas y de control como asegurarse de que se haga la limpieza del edificio de forma regular, o controlar el trabajo y presupuestos de empresas subcontratadas (por ejemplo, constructores, electricistas, etc).
4.- El Futuro: La Localización Geoespacial en el facility management
La proliferación de los sistemas de información provoca que las tareas de gestión sean más numerosas tanto a nivel de calidad como cantidad, ya que aparecen soluciones capaces de adaptarse cada vez más a diferentes entornos y realidades.
Cada organización gestiona sus infraestructuras dependiendo de las herramientas disponibles, pero una de las necesidades básicas de los sistemas de Facility Management es el conocimiento detallado de las superficies que están siendo gestionadas.
Para suplir esta necesidad existen un gran número de aplicaciones y plataformas que permiten diseñar los diferentes espacios dependiendo de su superficie y ubicar los activos y localizaciones técnicas que se encuentran en cada uno de ellos.
En el ámbito del Facility Management , el uso de un sistema de planimetría resulta muy necesario para una correcta gestión. Dependiendo del tipo de infraestructura gestionado puede seleccionarse una amplia variedad de sistemas CAD o GIS. La última tecnología en gestión de edificios se está desarrollando en sistemas BIM (Building Information Modeling) que es un GIS específico para edificios, su control y mantenimiento. Es cuestión de tiempo que estos programas se extiendan de los grandes complejos hasta las comunidades de viviendas y los edificios de viviendas más pequeños. Distintos países ya están obligando a que todos sus edificios nuevos se desarrollen con sistemas BIM. Es una cuestión de eficiencia energetica y económica.
5.- El usuario como figura clave del Facility Management
Tradicionalmente el centro de los sistemas de Facility Management ha sido el inmueble, como eje alrededor del que giran todos los servicios, de forma que el inmueble se encuentre disponible y en buen estado.
Este planteamiento ha cambiado en los últimos años, trasladando el foco del Facility Management desde el activo al usuario. El cambio ha permitido poner a los usuarios del edificio en el punto de mira, de forma que la finalidad del Facility Management es contar con unos activos que ofrezcan un servicio adecuado y satisfactorio a los usuarios de los mismos y no tan solo asegurar su buen funcionamiento.
Este cambio de perspectiva es la responsable de la necesidad actual de crear completos catálogos de servicios que permitan a los usuarios disponer de todos los servicios que pueden ser ofrecidos y soportados por el edificio. Debe llevarse también un seguimiento de los costes y los recursos utilizados para cumplir las diferentes peticiones.
Posteriormente es necesario realizar un análisis de la satisfacción de los usuarios con los servicios recibidos.
6.- Tendencias generales del Facility Management
Además de los procesos habituales de mantenimiento preventivo y correctivo se comienzan a desarrollar herramientas que permiten definir planes de mantenimiento operativo (que desarrolla tareas que permiten mantener un activo no solo funcionando, si no en un estado óptimo) o mantenimiento basado en el estado (que inicia los planes de mantenimiento dependiendo del estado del edificio y no según una periodicidad arbitraria) que permiten alargar los ciclos de vida de los activos, disminuyendo el número y la gravedad de incidencias, y a la larga, reduce los costes derivados de ellos.
El objetivo final es disponer de un escáner real del edificio para conocer, actuar y mejorar su estado con el objetivo de lograr un ahorro real de costes y una mejora sustancial del confort de los usuarios.
En resumen, el futuro del mantenimiento de edificios pasa por adaptar los avances y tecnologías del Facility Management al mantenimiento de edificios residenciales. Es el mismo proceso de adaptación que realiza la industria automovilística con las tecnologías que se desarrollan en la Fórmula 1.
¡El futuro del mantenimiento de edificios ya está aquí y se llama Facility Management!
