Después del mayor boom inmobiliario de la historia reciente, seguido de la mayor de las crisis económicas que se recuerda, mucha gente se pregunta por qué no han bajado más los precios de la viviendas. Es cierto que desde los máximos, totalmente desorbitados, de 2007 los precios han caído ligeramente, pero nada parecido a un desplome del mercado o a un abaratamiento general de la vivienda. De hecho actualmente es mucho más difícil adquirir una vivienda que en 2007. ¿Es el mercado de la vivienda un monopolio encubierto?
El esfuerzo económico que tiene que hacer cualquier familia actualmente para comprar una vivienda es enorme. Hay respuestas inmediatas y obvias como que los bancos se han quedado con todas las viviendas vacías e impagadas, y que además el Estado (es decir todos nosotros) ha salvado con distintos rescates y préstamos a los bancos. En resumen, los bancos se han quedado con las viviendas y el Estado (todos nosotros) le ha dado todo el dinero a los bancos que necesitaban. Incluso para los productos tóxicos y de peor calidad que ni siquiera quería ningún banco se ha creado la Sareb y así evitar cualquier pérdida de control en el mercado y los precios de la vivienda. Una jugada redonda, el pueblo paga y los bancos se quedan con millones de viviendas para revendérselas a la población en los próximos años. ¡Donde hay que firmar!
Pero por encima de una visión demasiado simplificada, hay una serie de condicionantes propios del mercado de la vivienda y de la industria de la construcción que son fundamentales para entender lo que ha sucedido y lo que va a suceder en el futuro.
1.- MERCADO DE LA VIVIENDA, MERCADO INMOBILIARIO Y SECTOR DE LA CONSTRUCCIÓN
A menudo se mezclan los conceptos mercado de la vivienda, mercado inmobiliario y sector de la construcción, dada la tendencia general que existe a simplificar todo. Esto se refuerza con que el mercado de la vivienda es la principal componente del mercado inmobiliario y que también forma el principal negocio del sector de la construcción. Pero veamos cada concepto:
- Sector de la construcción: La construcción genera inmuebles de muy distinta naturaleza que se sitúan en mercados con distintos grados de intervención estatal. Mientras viviendas, locales, aparcamientos y oficinas parece que tienden a ser un mercado libre (excepto las viviendas de protección oficial), la construcción de obras públicas es un mercado intervenido y controlado por el Estado y por grandes empresas sin apenas competencia real.
- Mercado de la vivienda: En rigor el mercado inmobiliario comprende a todo tipo de inmuebles: suelos, naves, edificios, autovías, etc. Pero en general se identifica con el mercado de la vivienda por el mayor peso de la vivienda respecto al total de inmuebles. Del global del sector de la construcción más de un 30% es construcción de vivienda nueva y a esto hay que sumarle otro 25% del mercado de rehabilitación y mantenimiento de viviendas, en continuo crecimiento dado el envejecimiento de nuestros edificios.
2.- INFLUENCIA DEL MERCADO DE LA VIVIENDA EN LA ECONOMÍA DE UN PAÍS
Pero además, el sector de la construcción y el mercado de la vivienda representan un papel fundamental en las economías de los países desarrollados. Ya que influyen al menos en 3 aspectos estratégicos:
- Relación entre el mercado de la vivienda y la riqueza de un país: Uno de los índices más utilizados para medir la riqueza de un país es el Producto Interior Bruto, PIB: Valor total de los bienes y servicios finales producidos en un país en un período determinado. En lo que respecta a Europa en los últimos años la construcción generaba de media el 10% del PIB de los países miembros. En España en 2007 ascendía al 11% y suponía 50 billones de €, desde entonces el negocio de la construcción se ha reducido en más de un 40%.
- Efecto multiplicador de la construcción y el mercado de la vivienda: La construcción de viviendas demanda productos a otros sectores (agricultura, industria, servicios) por lo que la actividad en la construcción hace que se active el resto de la economía.
- Creación de empleo y mercado de la vivienda: La estadísticas demuestran que la construcción genera numerosos puestos de empleo que a su vez impulsan el consumo y la economía general, lo que impulsa a la gente a demandar vivienda, lo que hace a su vez que exista más actividad constructora. Se entra en un bucle de crecimiento que tarde o temprano se interrumpe abruptamente con efectos devastadores para las economías familiares. También hay que tener en cuenta que el sector de la construcción es el que tiene mayor accidentabilidad laboral, es decir, es el más peligroso y donde muere más gente. El Estado debería controlar y minimizar estos ciclos, no potenciarlos.
3.- PRECIOS DE LA VIVIENDA Y MONOPOLIO
Una característica fundamental del mercado de la vivienda es la rigidez de la oferta e inelasticidad de la misma. Cuando la demanda de viviendas aumenta los precios suben, la demanda tira de la oferta y del sector de la construcción, pero es imposible responder automáticamente porque el sector de la construcción tarda de media dos años en poner vivienda nueva acabada a la venta. Esto es tiempo de sobra para que se inicie la especulación y una pequeña o gran burbuja inmobiliaria. Es lo que se conoce como ciclo de la construcción.
Pero el alza en los precios de la vivienda, sí es inmediata, lo que genera ventas inmediatas en las viviendas ya terminadas pero desocupadas. El retraso de dos años en la respuesta del sector de la construcción a la demanda real de viviendas acaba provocando la construcción de un número de viviendas superior de las demandadas. Este proceso es alimentado por los inversores en vivienda que buscan obtener el máximo beneficio a su inversión comprando viviendas que no son para uso propio y retrasando las ventas para ganar más. Cuanto más dura el ciclo de crecimiento de la construcción más dura es la caída. Siete años de vacas gordas y siete años de vacas flacas.
Por todo esto se produce un desajuste entre el número de viviendas disponibles y las realmente necesarias, como el que existe actualmente con más de dos millones de viviendas vacías. Los inversores, los bancos y los especuladores han comprado las viviendas como bienes de inversión y no están dispuestos a perder parte de su riqueza vendiendo a un precio inferior al que compraron sino que alargan las ventas en el tiempo y esperan a que alguien compre a su precio. No tienen prisa, ni ninguna necesidad de vender. Por este motivo los bancos se han quedado con todas las viviendas sobrantes y las bajadas de precios no han sido comparables al desplome de la economía real de las familias. El ajuste entre oferta y demanda de viviendas se produce con una estabilización temporal, dejando que pase el tiempo hasta que el precio de las viviendas se recupere. Por este motivo no se produce una caída real en los precios de las viviendas.
Únicamente en casos de fuertes crisis económicas que ponen en riesgo todo el sistema se pueden experimentar ciertas contracciones de precios acompañadas de una fuerte reducción en la actividad de la construcción. Por todo ello, se ha hecho célebre la famosa frase: “El precio de la vivienda nunca baja” ; Lo que no dicen es que aunque el precio no baje, la vivienda puede ser invendible durante muchos años, se convierte en un mercado ilíquido.
Mucha gente estará diciendo y con razón que ahora su vivienda no vale ni la mitad que lo que pagó por ella. Es verdad, si quieren venderla ahora perderán mucho dinero y es muy probable que tarde o temprano se la quede un banco. Pero piensen ahora en comprar una vivienda, investiguen un poco el mercado, pregunten en su banco sobre la posibilidad de comprar una vivienda. Puede que descubran que es una misión imposible. Esta es la paradoja del mercado de la vivienda: millones de viviendas vacías, pero nadie puede comprar. ¿No se parece mucho a un monopolio? Los ricos no quieren perder su dinero.
¡La banca siempre gana!
¿Qué hay de ti?
¿Qué te parece el mercado de la vivienda? ¿Tienes experiencia con alguna compra de vivienda? ¿Crees que merecen la pena y las recomiendas?
Esperamos con interés tus opiniones y puntos de vista en los comentarios a continuación.
