Arrendamiento de viviendas, la Ley de Arrendamientos Urbanos, principales temas a tener en cuenta.
La Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos LAU, constituye la actual normativa del régimen de alquileres en España. Su principal mérito fue el de unificar el distinto tratamiento jurídico que en materia de arrendamientos urbanos existía. Esta Ley ha sido recientemente modificada en algunos aspectos por la Ley 4/2013 de Medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas.
Arrendamiento de viviendas. Nociones básicas.
El contrato de arrendamiento constituye un negocio jurídico de administración, de cesión del uso o disfrute.
Arrendador es la persona que cede el uso de la vivienda. Es el dueño de la vivienda.
Arrendatario es la persona que paga el precio por disfrutar de la vivienda.
Arrendamiento de viviendas. Duración del contrato.
- La duración del contrato será pactada libremente por las partes. Se entenderá pactado por 1 año el arrendamiento de viviendas que no especifique su duración.
- La Ley obliga al arrendador a prorrogar el contrato hasta un mínimo de 3 años. Pero no procederá esta prorroga si después del primer año el arrendador comunica al arrendatario que tiene necesidad de la vivienda arrendada como vivienda permanente para sí o sus familiares de primer grado.
- Llegada la fecha de vencimiento del contrato, se prorrogará automáticamente otro año si no se manifiesta otra voluntad con al menos 30 días de antelación.
- El arrendatario podrá desistir del contrato después de los 6 primeros meses.
Arrendamiento de viviendas. Importe de la renta.
- Existe libertad para determinar el importe de la renta de arrendamiento de viviendas.
- El pago de la renta de arrendamiento de viviendas será mensual y se efectuará en los 7 primeros días del mes. Salvo que se pacten otras condiciones.
- La renta podrá actualizarse anualmente según pacto entre las partes o en su defecto según el IPC, Indice de Precios al Consumo.
- Después de 3 años el arrendador puede realizar obras de mejora y mantenimiento y podrá elevar la renta anual proporcionalmente a estas mejoras según al Ley.
Arrendamiento de viviendas. Subrogaciones.
En caso de muerte del arrendatario podrán subrogarse en el contrato de arrendamiento de viviendas el cónyuge, la persona con la que conviva, los descendientes y ascendientes que hayan convivido con él los 2 años anteriores.
Arrendamiento de viviendas. Fianza, derechos y obligaciones del arrendatario
- A la celebración del contrato de arrendamiento de viviendas será obligatoria la presentación de fianza en metálico en cantidad de 1 mensualidad de renta.
- El arrendatario tiene derecho a adquisición preferente en caso de que el arrendador venda la vivienda.
- El arrendatario tiene la obligación fundamental de mantener la vivienda y realizar pequeñas reparaciones por el uso ordinario.
Arrendamiento de viviendas. Extinción del contrato.
- Por falta de pago.
- Por subarriendo no consentido por el arrendador.
- Por daños causados en la finca.
- Cuando la vivienda permanezca deshabitada.
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