Derechos y obligaciones en las comunidades de propietarios y vecinos

La mejor forma para conocer los derechos y las obligaciones en las comunidades de propietarios es preguntarle a un administrador de fincas. Pero si buscas una primera visión general sobretodo el conjunto de derechos y obligaciones de los propietarios en relación a su comunidad de vecinos, en este artículo puedes encontrar una primera aproximación.

Las Comunidades de Propietarios en España se rigen mayoritariamente por la Ley de Propiedad Horizontal, excepto en Cataluña, donde la Ley aplicable en el Código civil de Cataluña. Estas Leyes regulan la utilización de espacios y servicios comunes del inmueble. Además de las citadas Leyes, están los estatutos de carácter interno redactados por las propias Comunidades de Propietarios que regulan la organización y normas menores para los propietarios e inquilinos. En muchos casos sirven para fijar criterios en situaciones de conflicto de intereses de los propios vecinos.

Reglas Básicas y principios de interés para propietarios en la Comunidades de Propietarios

• Los propietarios de un edificio están obligados a representar a su comunidad como presidentes o secretarios. Las Comunidades de Propietarios pueden establecer criterios a través de los estatutos de la comunidad (por ubicación, por antigüedad, por turnos) para regular la rotación de los cargos.
• Todo propietario debe contribuir a los gastos de la comunidad con arreglo a su coeficiente de participación, fijado en las escrituras de división horizontal. Tanto por los estatutos de la comunidad de propietarios como por acuerdo unánime de todos los integrantes de la misma, podrá establecerse una forma diferente de contribución para determinados gastos.
• La Junta de propietarios se reunirá, por lo menos, una vez al año para aprobar los presupuestos y cuentas y en las demás ocasiones que lo considere conveniente el Presidente o lo pidan la cuarta parte de los propietarios, o un número de éstos que representen, al menos, el 25 por 100 de las cuotas de participación.
• El comprador de una vivienda de segunda mano deberá asumir las deudas y cuentas pendientes del año corriente y del año anterior del antiguo propietario (por esto es útil que el comprador solicite información sobre el estado de las cuentas del vendedor con la comunidad). No obstante, el vendedor deberá aportar en el momento de la transmisión un certificado de deudas con la comunidad, salvo que fuese expresamente exonerado de esta obligación por el adquiriente.

Derechos en las Comunidades de Propietarios

Los Propietarios que constituyen las Comunidades de Propietarios disponen, según la Ley de Propiedad Horizontal, de una serie de derechos:

•  Todo propietario tiene el derecho singular y exclusivo de propiedad sobre un espacio suficientemente delimitado y susceptible de aprovechamiento independiente, con los elementos arquitectónicos e instalaciones de todas clases, aparentes o no, que estén comprendidos dentro de sus límites y sirvan exclusivamente al propietario, así como el de los anejos que expresamente hayan sido señalados en el título, aunque se hallen situados fuera del espacio delimitado.

  Además, ostenta la copropiedad, con los demás dueños de pisos o locales, de los restantes elementos, pertenencias y servicios comunes. A cada piso o local se atribuirá una cuota de participación con relación al total del valor del inmueble. Dicha cuota servirá de módulo para determinar la participación en las cargas y beneficios por razón de la comunidad.

  Cada propietario puede libremente disponer de su derecho, sin poder separar los elementos que lo integran y sin que la transmisión del disfrute afecte a las obligaciones derivadas de este régimen de propiedad.

• Todo Propietario puede realizar obras dentro de su casa o unidad de ocupación independiente, siempre y cuando no afecten a la estructura o a la seguridad del edificio.

  Estas obras no podrán alterar la cimentación, vigas y muros de carga, ni podrán perjudicar los derechos de otros Propietarios.

  Además, ha de comunicar la realización de dichas obras al Presidente de la Comunidad, preferentemente por escrito y de forma fehaciente (que quede constancia de su recepción), por ejemplo, a través de burofax, o con una copia del escrito firmado por el Presidente manifestando que lo ha recibido.

• Si la aprobación en Junta de la instalación de servicios comunes de interés general (como un ascensor) supone molestias sobre espacios privativos de algún vecino, habrá que solicitar su consentimiento. En cualquier caso, éste tendrá la obligación de soportarlas, aunque tiene el derecho a ser compensado por los daños y perjuicios que se le pueda causar.

• Todos los Propietarios tienen derecho a votar en la Junta de Propietarios.

  Sin embargo, los Propietarios que en el momento de iniciarse la Junta no se encontrasen al corriente en el pago de todas sus deudas frente a la Comunidad, sin haber impugnado judicialmente las mismas o procedido a la consignación judicial o notarial (esto es, haber realizado el depósito de la suma adeudada ante el Juez o el Notario), podrán participar en sus deliberaciones, pero no podrán ejercer su derecho de voto.

  Si el pago de la deuda se hace efectivo en el momento de iniciarse la Junta, se restituye en ese instante al Propietario su derecho de voto.

• Todo Propietario tiene el derecho a ser Presidente de la Comunidad.

• Cualquier Propietario puede solicitar que la Junta de Propietarios estudie y se pronuncie sobre cualquier tema de interés para la Comunidad de Propietarios.

  A tal efecto, ha de dirigir un escrito al Presidente en el que especifique claramente los asuntos que desee tratar, para que los incluya en el orden del día de la siguiente Junta.

• Los acuerdos que se tomen en las Juntas y sean contrarios a la Ley o a los Estatutos de la Comunidad de Propietarios, o resulten gravemente lesivos o perjudiciales para algún Propietario o para la Comunidad de Propietarios, podrán ser impugnados ante el Juez en el plazo de un año o tres meses, respectivamente.

  Dicha impugnación se realiza judicialmente, y en ella el Propietario debe manifestar su desacuerdo y designar Abogado y Procurador.

  Previamente a la impugnación de estos acuerdos, sin embargo, el Propietario ha debido salvar su voto en la Junta, es decir, ha debido mostrar su disconformidad.

Obligaciones en las Comunidades de Propietarios

Los Propietarios que constituyen una Comunidad tienen, según la Ley de Propiedad Horizontal, una serie de obligaciones.

• Cada Propietario tiene la obligación de respetar las instalaciones generales de la Comunidad y sus elementos comunes, ya sean de uso común o privado, y se encuentren o no dentro de su piso o local.

• Además de las instalaciones generales, están obligados a mantener en buen estado de conservación su propio piso o local. En caso de que se produzcan daños, el Propietario que los haya causado o las personas sobre las que él responda deberán resarcir el daño.

• El Propietario u ocupante de la vivienda o local no puede desarrollar en ella, o en el resto del inmueble, actividades prohibidas por los Estatutos que resulten dañosas o contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.

• Consentir en su vivienda o local las reparaciones que exija el servicio del inmueble y permitir en él las servidumbres imprescindibles requeridas para la realización de obras, actuaciones o la creación de servicios comunes llevadas a cabo o acordadas conforme a la Ley sobre Propiedad Horizontal, teniendo derecho a que la comunidad le resarza de los daños y perjuicios ocasionados.

• Cada Propietario está obligado a permitir la entrada en su vivienda para:

  	–	La conservación de su propio piso o local.
  	–	Realizar las reparaciones necesarias en las instalaciones generales y en los elementos comunes (tuberías, obras en la fachada, etc.).
  	–	Realizar inspecciones para detectar problemas, tanto en los elementos comunes como en los privativos.
  	–	Si al llevar a cabo cualquiera de estas acciones se produjera algún daño en la propiedad, será la Comunidad la encargada de resarcirlo, excepto en aquellos casos en que la entrada a la vivienda o local haya sido para la conservación del mismo, que serán costeados por el Propietario.

• Cada Propietario está obligado a contribuir, con arreglo a su cuota de participación, a los gastos generales derivados del mantenimiento y reparación, así como a las cargas y responsabilidades del inmueble, siempre y cuando no se trate de obras individuales. También debe contribuir al Fondo de Reserva que exista en la Comunidad para atender las obras de conservación y reparación de la finca y, en su caso, para las obras de rehabilitación.

  Los créditos a favor de la comunidad derivados de la obligación de contribuir al sostenimiento de los gastos generales correspondientes a las cuotas imputables a la parte vencida de la anualidad en curso y los tres años anteriores tienen la condición de preferentes, sin perjuicio de la preferencia establecida a favor de los créditos salariales.

  El adquirente de una vivienda o local responde con el propio inmueble adquirido de las cantidades adeudadas a la comunidad de propietarios para el sostenimiento de los gastos generales por los anteriores titulares hasta el límite de los que resulten imputables a la parte vencida de la anualidad en la cual tenga lugar la adquisición y a los tres años naturales anteriores. El piso o local estará legalmente afecto al cumplimiento de esta obligación.

  Se consideran gastos generales los que no sean imputables a uno o varios pisos o locales, sin perjuicio de aquellas innovaciones, nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble servicios e instalaciones cuya cuota de instalación exceda del importe de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes, en cuyo caso el disidente no resultará obligado, ni se modificará su cuota, incluso en el caso de que no pueda privársele de la mejora o ventaja.

• Cada Propietario debe comunicar al Secretario de la Comunidad su domicilio en España, a través de cualquier medio que permita tener constancia de su recepción. De esa forma, se le podrán hacer llegar las citaciones y notificaciones de toda índole relacionadas con la Comunidad. Si el Propietario no comunicara dicho domicilio, las notificaciones y citaciones se enviarán a:

  	–	Si el Propietario no viviera en la Comunidad, se tomará como domicilio su piso o local en la misma, surtiendo de plenos efectos jurídicos las entregas a su ocupante.
  	–	Si aún así no se pudiera entregar la comunicación correspondiente, se expondría en el tablón de anuncios de la Comunidad o en un lugar visible de uso general destinado al efecto. Se incluirá la fecha y motivos de la citación, así como la firma del Secretario de la Comunidad y el visto bueno del Presidente. Dicha notificación tendrá plenos efectos jurídicos a los tres días hábilesde su exposición.
  	–	Además, el Propietario ha de comunicar al Secretario de la Comunidad, por cualquier medio que permita tener constancia de su recepción, el cambio de titularidad de la vivienda o local.

• Todo Propietario tiene, además del derecho, la obligación de ser Presidente de la Comunidad. En cualquier caso, hay circunstancias excepcionales que permiten quedar liberado de esta obligación.

¡Te deseamos un buen día vecino!