REHABILITACION DE EDIFICIOS DE VIVIENDAS ¡Más vale prevenir que curar!

rehabilitacion edificios

La rehabilitacion de edificios es una de nuestras categorías preferidas porque en ella nos sentimos como pez en el agua. Este artículo trata sobre la rehabilitacion de edificios en general y sobre la rehabilitacion de edificios de viviendas en particular, pensando siempre en su aplicación e interés para usuarios particulares y comunidades de vecinos.

La rehabilitacion de edificios de viviendas es un campo amplio y diverso compuesto de muchas variantes y especialidades como pueden ser: la reparacion de tejados, las reformas de viviendas, la rehabilitacion de fachadas, las impermeabilizaciones, los trabajos verticales, la inspeccion tecnica de edificios, el aislamiento acustico, las humedades, el aislamiento termico, etc.

La intención dentro de esta categoría es tratar también temas de legislación como la Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas, o como solicitar las ayudas y subvenciones a la rehabilitacion de edificios.

PRIMEROS PASOS EN LA REHABILITACION DE EDIFICIOS

1.- ¿POR QUE ESTE SIGLO SERA EL DE LA REHABILITACION?

Lo primero que quizás te interese es saber que el siglo pasado fue el de la construcción y que este siglo va a ser el de la rehabilitacion de edificios. Nunca en la historia ha existido un volumen tan grande de viviendas construidas, de edificios y de comunidades de vecinos. En resumen, en España hay más de 25 millones de viviendas y más de la mitad tienen más de 30 años. Sin ninguna duda el futuro de la construccion pasa por la rehabilitacion de edificios. Al igual que nuestra sociedad envejece, se vuelve más longeva y gasta más en todo tipo de tratamientos antiedad, con nuestros edificios y viviendas está pasando lo mismo.

2.- DEFINICION BASICA DE LA REHABILITACION DE EDIFICIOS DE VIVIENDAS

La rehabilitacion de edificios es aquella acción constructiva que se realiza para mejorar o mantener alguna de las condiciones del inmueble: habitabilidad de la vivienda, seguridad estructural y constructiva, protección contra la presencia de agua y humedades, de sus instalaciones, de la accesibilidad, de iluminación natural y la ventilación, etc. Estas acciones se pueden realizar tanto en el interior de las viviendas como en las zonas comunes de los edificios residenciales.

Cuando la rehabilitación de un edificio residencial, afecta a todos los sistemas de la construcción o la mayor parte de ellos como a su estructura, cubiertas, cerramientos exteriores, instalaciones, acabados, carpintería etc, se denomina rehabilitacion integral.

rehabilitacion de edificios Piranesi-Ponte-Milvio

 3.- UN POCO DE HISTORIA

A partir de los años 60 en Europa, se comienza a plantear la rehabilitación de viviendas y edificios en los centros históricos de las ciudades. Es en Italia dado su patrimonio urbano edificatorio, donde existe una mayor preocupación dado el estado en el que se encontraban sus edificios antiguos, creándose una corriente de opinión a favor de la preservación de este patrimonio y su intervención para recuperar los valores identitarios de estas edificaciones. Este debate se traslada a toda Europa y se extiende no sólo a esta arquitectura monumental, sino a las edificaciones residenciales en los centros históricos. Es a partir de los años 80 cuando el concepto de rehabilitación de viviendas se empieza a extender no sólo a los centros históricos sino a los barrios y a otros ámbitos de la ciudad, dado el envejecimiento de los grandes barrios residenciales construidos a lo largo del siglo XX en los países desarrollados.

4.- OBJETO DE LA REHABILITACION DE EDIFICIOS

  • Alcanzar condiciones suficientes de seguridad estructural y constructiva.
  • Mejorar la protección contra la presencia de agua y humedades.
  • Mejorar la iluminación natural y la ventilación interior.
  • Mejorar las instalaciones de los suministros de agua, gas, electricidad o saneamiento.
  • Mejorar las condiciones de accesibilidad mediante la supresión de barreras arquitectónicas y la adecuación funcional a las necesidades de personas con discapacidad.
  • Mejorar las condiciones de eficiencia energética.
  • Mejorar el acceso a los servicios de telecomunicación, audiovisuales y de información.
  • La instalación, renovación y mejora de los ascensores y sus condiciones de seguridad.

5.- SITUACION ACTUAL DE LA REHABILITACION DE EDIFICIOS DE VIVIENDAS

Aproximadamente el 80% de los edificios está destinado a uso residencial. Gran parte de estas viviendas cuenta con más de cincuenta años de antigüedad y presentan muchas patologías y carencias desde el punto de vista de seguridad y confort, por este motivo, es necesario solucionar estas deficiencias a través de la rehabilitacion de edificios.

La cooperación entre las diferentes administraciones y asociaciones de vecinos a través de iniciativas públicas y privadas, posibilitan la rehabilitacion de edificios y convierten lo que antes eran bolsas de pobreza en barrios prósperos y patrimonio colectivo.

Las nuevas  demandas en materia de sostenibilidad y los nuevos estándares de edificación hacen que lo que ayer eran viviendas adecuadas hoy no lo sean, por lo que va creciendo el  volumen de edificios necesitados de intervención. En el futuro la rehabilitacion de edificios ocupará en  mayor medida al sector de la construcción que hoy en día representa el 25% de la actividad.

6.- REHABILITACION DE EDIFICIOS Y COMUNIDAD DE VECINOS

La rehabilitación de edificios siempre es un tema complejo, mucho más para una comunidad de vecinos donde es necesario el consenso de una mayoría de vecinos con distintas opiniones e intereses. Exceptuando situaciones de emergencia, como cuando se desprende algún elemento de la fachada e intervienen los bomberos y los servicios municipales, es complicado para unos vecinos o un administrador de fincas conocer y decidir cuándo y qué hay  que rehabilitar en un inmueble.

Aunque suele existir un sentimiento o conciencia entre los vecinos y el administrador de fincas sobre que es necesario rehabilitar la finca, y las ITES están ayudando a rehabilitar y mejorar el estado de nuestros edificios, la falta de una guía o de unos pasos básicos suele retrasar la toma de decisiones. Estos retrasos a la hora de rehabilitar edificios suelen desembocar en mayores gastos, trastornos y situaciones de peligro y emergencia. Es la diferencia entre una cultura de mantenimiento correctivo y el mantenimiento preventivo. Cuando un inmueble está en correctas condiciones es como un ser vivo que está sano. Tener suciedad, humedades, grietas, desprendimientos, etc., son lesiones para nuestro edificio, como quien tiene una herida o una enfermedad. Si no se curan a tiempo cada vez se agravan más y el remedio suele ser peor y más costoso en tiempo, molestias y dinero. En general, en la actualidad solo se acomete la rehabilitacion de edificios cuando el paciente está al borde del infarto, lo que es un grave error. Recuerden el saber popular: ¡Más vale prevenir que curar!

 

7.- PRIMEROS PASOS PARA UNA COMUNIDAD DE VECINOS

  1. Convocar una junta de vecinos: Lo primero es convocar una junta de vecinos en la cual se comente y discuta la necesidad de estudiar la posible rehabilitación del edificio. En la junta se debe informar a los vecinos y proponer  contratar a un técnico independiente y experto en rehabilitacion de edificios, con el fin de realizar un informe en el cual se localicen las deficiencias constructivas a reparar. Para la realización de este trabajo el técnico  puede ser un arquitecto, un aparejador, un ingeniero de la edificación, un perito en rehabilitación de inmuebles, etc. Lo importante es que esté especializado en rehabilitacion de edificios y que posea experiencia probada en los trabajos a realizar. 
  2. Informe de un técnico independiente: Se deberá realizar un listado ordenando la prioridad de  las necesidades según su urgencia, el arquitecto debe realizar un breve informe de daños,  posibles reparaciones y su coste aproximado.  Este informe dará cobertura al presidente a la hora de afrontar las obras. Este punto es de especial importancia pues debe ser el documento de referencia para la contratación de la empresa constructora. Solo desde un documento de este tipo se puede saber qué empresa ha realizado la mejor oferta económica. El no tener un documento técnico independiente de referencia es uno de los errores más comunes, dado que las ofertas realizadas después por las empresas constructoras suelen referir trabajos totalmente distintos y difícilmente comparables. Es como querer elegir entre naranjas y limones, cuando lo que se necesitan son manzanas”. El informe de un técnico independiente tiene un coste mínimo en comparación con cualquier obra de rehabilitación. El coste de realizar unas obras inadecuadas, insuficientes o pasadas de precio es altísimo. Un buen administrador de fincas siempre recomendará encargar el informe de un técnico independiente antes de solicitar ningún presupuesto a empresas constructoras.
  3. Ofertas de empresas de rehabilitacion: Con el informe técnico se pedirán las ofertas económicas a las empresas de rehabilitacion, constructoras o empresas de trabajos verticales. Se recomienda el aporte de referencias de obras similares ejecutadas.  Es conveniente que la comunidad de vecinos se deje asesorar por el administrador de fincas y por un técnico independiente a la hora de comparar las ofertas, de esta manera la contratación se realiza de manera objetiva y se evitan los famosos favores a “conocidos” y  “familiares”, fuentes habituales de discusiones y conflictos. 
  4. Solicitar ayudas y subvenciones: Una vez realizada la contratación de la empresa constructora y antes del inicio de las obras deben solicitarse las ayudas y subvenciones. Esta tarea no debe olvidarse puesto que la cuantía puede ser generosa. Esta gestión es una tarea burocrática,  ardua y difícilmente asumible para los presidentes de las comunidades de vecinos que debe realizarse de manera profesional por parte del administrador de fincas, del técnico o de la empresa seleccionada.
  5. Ejecución de las obras: Una vez completados todos los puntos anteriores llega el momento de la ejecución de la obra. Hay que vigilar que los trabajos se realicen en plazo, calidad y precio. La implicación de los vecinos en esta vigilancia es muy recomendable. ¡Cuatro ojos ven más que dos!
  6. Fin de obra y concesión de ayudas: Una vez finalizada la obra el arquitecto que haya supervisado la ejecución y si ésta se ha realizado conforme a la calidad requerida, se debe realizar un informe de idoneidad y un acta de fin de obra, de esta manera la comunidad de vecinos podrá reclamar las ayudas concedidas.

Esperamos ir aumentando la información dentro de toda la categoría general REHABILITACION DE EDIFICIOS. También esperamos vuestros comentarios y sugerencias para poder aportar valor a las comunidades de vecinos, a los administradores de fincas y a la empresas de rehabilitación de edificios.

No lo olvidéis vecinos, en la rehabilitación de vuestras viviendas también se cumple el refrán: ¡MAS VALE PREVENIR QUE CURAR!

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Vía: Wikipedia, Madrid.orgAcuatroarquitectos

Imágenes: Wikimedia, Solidariatv

5 pensamientos en “REHABILITACION DE EDIFICIOS DE VIVIENDAS ¡Más vale prevenir que curar!

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  5. Me encanta este blog, lo tengo recomendado a muchos de mis allegados incluido vecinos de mi comunidad. Este artículo es una maravilla, muy completo e interesante y que razón tienes con tu frase final “más vale prevenir que curar”, es mejor una rehabilitación a tiempo que disgustos futuros. Un saludo!

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