La ley de propiedad horizontal y legislación básica para una comunidad de propietarios

En este artículo hacemos una revisión de la  Ley de Propiedad Horizontal y la legislación básica para una comunidad de propietarios. Explicaremos brevemente cada una de las principales leyes que afectan a una comunidad de propietarios y dejaremos enlaces a las principales leyes.

LEY DE PROPIEDAD HORIZONTAL 1

En España, la propiedad horizontal y por consiguiente las comunidades de propietarios, está regulada por la  Ley de Propiedad Horizontal , Ley 49/60, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal, publicada en el BOE de 23 de julio de 1960. La  Ley de Propiedad Horizontal hizo su irrupción en el ordenamiento jurídico español como una modalidad de la comunidad de bienes.

1.- Principios básicos para una comunidad de propietarios

Una comunidad de propietarios está constituida por el conjunto de propietarios de los diferentes pisos y locales de un edificio en régimen de propiedad horizontal.

La comunidad de propietarios existe, aún sin constitución formal de la misma (la propiedad horizontal existe en ausencia de su constitución formal, STS 24-11-2010), desde el momento del nacimiento de la propiedad horizontal, el cual puede producirse incluso antes de que se haya otorgado el título constitutivo de la propiedad horizontal (artículo 2 LPH,  Ley de Propiedad Horizontal ), al no depender de la voluntad de los propietarios por venir impuesto por ley.

El art. 396 del Código Civil español, en su primitiva redacción, estableció, para las casas divididas por pisos, un sistema de comunidad ordinaria para la contribución a los gastos comunes. Ahora, en su nueva redacción, el art. 396 del Código Civil, para las casas divididas por pisos, distingue y combina dos tipos de derechos: (1) un derecho de propiedad singular y exclusivo, sobre cada departamento (piso, local, oficina, etc), y (2) un derecho de propiedad colectivo, inseparable e inalienable, sobre el conjunto de los elementos comunes. Esta propiedad común inalienable es lo que caracteriza el estatuto de la propiedad horizontal.

El régimen de propiedad horizontal se deberá constituir ante notario mediante escritura pública, por el propietario único, o por los distintos propietarios comuneros, siempre que aglutinen el dominio del 100 por cien de la totalidad de la finca. Desde ese instante nace la obligación de abrir y seguir un libro de actas, en el cual se transcribirán los acuerdos adoptados en las juntas de propietarios que deberán celebrarse, al menos, una vez cada año, y a nombrar la representación de la comunidad delegada al menos en un presidente.

LEY DE PROPIEDAD HORIZONTAL 2

2.- La Ley de Propiedad Horizontal

La clave básica de la LEY DE PROPIEDAD HORIZONTAL es que en una comunidad de propietarios se paga por ser propietario, no por ser usuario. Y el hecho de ser dueño de los elementos comunes lleva aparejado el que se los pueda utilizar en cualquier momento, sin que sea necesario el pago por su uso que está tan de moda entre los propietarios y vecinos.

El aspecto que más preocupa a todos, presidentes y propietarios de una comunidad de propietarios, es todo lo relativo a los gastos comunitarios y a las aportaciones que han de hacer todos los copropietarios.

El epígrafe 1 del artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal desgrana, una a una, las obligaciones de los propietarios y, dentro de ellas, el apartado e) establece la siguiente: “Contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización”.

La Ley de Propiedad Horizontal deja abierta la posibilidad para que la Comunidad pueda acordar otro sistema de reparto, con las condiciones requeridas para modificar el título. Lo que ocurre es que, con demasiada frecuencia, “lo especialmente establecido” se decidió sin los requisitos necesarios para que tal acuerdo cumpla con la Ley.

El criterio de reparto basado en la propiedad de la Ley de Propiedad Horizontal  choca de frente con la idea arraigada en los vecinos y con el sentido común popular, de que hay que pagar por utilizar las cosas. El que lo usa, el que lo disfruta, el que lo gasta, etc es el que se cree que debería pagar. Pero esta mentalidad de pagar por ser usuario lleva al despropósito a muchas Comunidades y va totalmente en contra de lo que dispone la Ley de Propiedad Horizontal y toda la jurisprudencia.

Si tienes dudas con la Ley de Propiedad Horizontal lo mejor es que consultes directamente a un administrador de fincas. – Haz clic aquí.

 

3.- Legislación básica para una comunidad de propietarios

El pilar fundamental de la legislación básica para una comunidad de propietarios es la LEY DE PROPIEDAD HORIZONTAL. Se incluye el texto completo de la LEY DE PROPIEDAD HORIZONTAL y las referencias a otros textos legales en la LEY DE PROPIEDAD HORIZONTAL (CC 396, 398, 401; LH 8, 107; LEC 394)

Otras disposiciones básicas para entender la legislación que afecta a una comunidad de propietarios son:

  • Medidas de impulso a la rehabilitación del Real Decreto Ley 8/2011, en esta ley se implantan medidas para el fomento de las actuaciones de rehabilitación en la edificación y se establece la obligación –a nivel nacional- de realizar la ITE en todos los edificios de 50 o más años de antigüedad.
  • A continuación tendríamos toda la normativa aplicable a las INFRAESTRUCTURAS COMUNES DE TELECOMUNICACIÓN, recopilada por el Ministerio de Industria, Energía y Turismo, y  los DERECHOS DE LOS USUARIOS DE TELECOMUNICACIONES, información sobre reclamaciones, normativa sobre usuarios, legislación sobre telecomunicaciones, modalidades de contratos, enlaces a los Organismos que intervienen en el sector, y datos de contacto de los operadores.
  • Otro sector fundamental es toda la normativa sobre EFICIENCIA ENERGÉTICA DE LOS EDIFICIOS, sean o no de nueva construcción, incluyendo el nuevo Real Decreto 235/2013 relativo a la Certificación Energética de los Edificios, los documentos reconocidos, documentos informativos y legislación autonómica.
  • Los ruidos son una de las molestias más generalizadas en una comunidad de Propietarios, y fuente continua de conflictos, tanto si son causados por los propios vecinos como si son producidos por agentes externos a los residentes en la Comunidad. La página más completa de LEGISLACIÓN SOBRE RUIDO es la publicada por la Asociación de Juristas contra el Ruido, que incluye Guías de ayuda para reclamar y denunciar, Normativas generales y específicas a nivel nacional, internacional, autonómico y municipal, artículos y sentencias sobre este asunto.

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4.- Cambios en la Ley de Propiedad Horizontal

El pasado 28 de junio entró en vigor la reforma de la ley de propiedad horizontal. Una reforma que pretende sacar a flote el sector de la construcción a través de la rehabilitación de edificios. Así como en Madrid  y alguna otra comunidad autónoma se ha venido haciendo la Inspección Técnica de Edificios. Ahora será obligatorio a nivel estatal, realizar una inspección técnica a todos los edificios con una antigüedad igual o mayor a 50 años. Este trámite, pretende dos cosas:

  1. Por un lado reflotar el sector de la construcción por medio de la rehabilitación de viviendas, edificios, comunidades de propietarios…
  2. Ajustarse a la Directiva Europea 2012/27/UE, sobre medidas de eficiencia energética y reducir el nivel de emisiones de Co2 para el año 2020. Parece ser que los edificios representan el 40% del consumo de energía final de la Unión Europea.

Puedes encontrar más información en este artículo Reforma de la Ley de la Propiedad Horizontal y en Modificaciones a la Ley de Propiedad Horizontal 

La Ley 8/2013 aborda la reforma de la Ley de Propiedad Horizontal en un contexto de crisis económica cuya salida depende en gran medida -dado el peso del sector inmobiliario en dicha crisis-, de la recuperación y reactivación -de cara sobre todo al empleo- del sector de la construcción. La norma reconoce la actual improcedencia de políticas de expansión, tales como la generación de nueva ciudad y nuevas viviendas y opta por la actuación sobre el patrimonio inmobiliario y la edificación existente.

5.- Preguntas frecuentes de la Ley de Propiedad Horizontal

  1. ¿Qué es el Título Constitutivo? El Título Constitutivo es la escritura mediante la cual se formaliza la propiedad horizontal. Su elaboración e inscripción en el Registro de la Propiedad corresponde al propietario único del edificio (generalmente el promotor) antes de iniciarse la venta por pisos y locales o a todos los copropietarios una vez iniciada dicha venta.
  2. ¿Qué condiciones tengo que cumplir para llevar a cabo obras en mi vivienda? Independientemente de las posibles autorizaciones administrativas, en lo que respecta a la Comunidad, el propietario de cada piso o local podrá modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de aquél siempre que:No menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores. No perjudique los derechos de otro propietario. De cuenta de las obras previamente al representante de la comunidad.
  3. Si no comunico el cambio de titularidad. ¿Respondo de las deudas con la Comunidad posteriores a la venta de piso o local? Sí. Establece el art. 9 i) LPH Ley de Propiedad Horizontal que cada propietario deberá “comunicar a quien ejerza las funciones de Secretario de la comunidad, por cualquier medio que permita tener constancia de su recepción, el cambio de titularidad de la vivienda o local. Quien incumpliere esta obligación seguirá respondiendo de las deudas con la comunidad devengadas con posterioridad a la transmisión de forma solidaria con el nuevo titular, sin perjuicio del derecho de aquél a repetir sobre éste.”
  4. ¿Es obligatorio ser Presidente de la Comunidad si se es elegido? Sí. Establece el art. 13.2 LPH Ley de Propiedad Horizontal que “el nombramiento será obligatorio, si bien el propietario designado podrá solicitar su relevo al Juez dentro del mes siguiente a su acceso al cargo, invocando las razones que le asistan para ello.”
  5. ¿Puedo dejar de pagar lo que me corresponde del mantenimiento de un servicio si dejo de utilizarlo? No. La no utilización de un servicio no exime de la obligación de contribuir a su mantenimiento (art. 9.2 LPH Ley de Propiedad Horizontal ).

Para consultar más preguntas frecuentes podéis hacerlo en la web de Mediter jurídico.

¿Qué hay de ti?

¿Qué opinas de la Ley de Propiedad Horizontal ? ¿Conoces más cambios importantes en la Ley de Propiedad Horizontal ? ¿Crees que la Ley de Propiedad Horizontal ayuda realmente a la convivencia entre los vecinos?

Esperamos con interés tus comentarios y puntos de vista en los comentarios a continuación.

 

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Vía: CgcafeComunidadhorizontal.comComunidades.com y Mediter jurídico

 

 

 

5 pensamientos en “La ley de propiedad horizontal y legislación básica para una comunidad de propietarios

  1. Gracias por el artículo es una buena recopilación de la legislación sobre propiedad horizontal.
    Tan sólo quería añadir que en Cataluña no rige la LPH sin el Libro V del Código Civil Catalán. Básicamente es la misma reglamentación excepto para las mayorías exigibles para llegar a acuerdos. Os dejo un enlace: http://blog.redconvive.com/mayorias-necesarias-para-llegar-a-acuerdos-en-cataluna/
    También está en proceso de revisión en el que se pretende entre otras cosas suprimir la 2a convocatoria y sobre todo aceptar los medios tecnológicos para las notificaciones relativas a la comunidad.
    http://premsa.gencat.cat/pres_fsvp/AppJava/acordgovernidioma/detall.do?id=3721&idioma=0

    • Muchas gracias a ti Mario y por explicar como funciona en Cataluña la propiedad horizontal. Es muy interesante el concepto de aceptar los medios tecnológicos para las notificaciones a las comunidades de propietarios.

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